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Por Blogoeconomia · 30 de Mayo de 2011

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Por Jorge Tovar Seguir a @JorgeATovar

 

El impuesto a la propiedad, o impuesto predial es un poderoso mecanismo de fácil recaudo que suelen utilizar los gobiernos locales para financiar su infraestructura y servicios básicos de una manera sostenible y equitativa. El predial en Colombia se cobra con base en el avalúo catastral de cada predio. Históricamente, sin embargo, dicho avalúo era muy inferior a su valor comercial.

Con el fin de corregir esto, en los últimos años Bogotá ha adelantado un importante proceso para actualizar y mantener actualizado su catastro. La descentralización de catastro en Bogotá ha permitido tener unas bases de datos más actualizadas que las que se manejan en otras zonas del país. En la práctica, actualmente, Bogotá es la única ciudad que anualmente actualiza su censo inmobiliario. La actualización incorpora al avalúo catastral cambios y mejoras en el predio, variaciones en el uso así como los proyectos de infraestructura que lo afecten. Es decir, un catastro actualizado incluye la “valorización” que sufra el predio por mejoras propias y ajenas.

Tradicionalmente el avalúo catastral no sólo no estaba actualizado, sino que estaba tremendamente desfasado. El rezago en el avalúo catastral obligaba a cobrar una contribución (que no impuesto dicen los abogados) paralela por valorización del predio debido a obras que beneficiarían el entorno. Así se construyó en Bogotá, por ejemplo, la Autopista Norte o la Avenida Caracas.

En 2005, siguiendo la “tradición” el Concejo de Bogotá aprobó el Acuerdo 180 de 2005 en cuatro fases. La primera se cobraría en 2007, la segunda en 2009, la tercera en 2012 y la última en 2015. El monto de este acuerdo era de poco más de 2 billones de pesos. A esto habría que sumar los casi 400.000 millones de pesos del Acuerdo 451 de 2010 por medio del cual se financiaría el primer anillo vial del Plan de Ordenamiento Zonal del norte. Las fechas del Acuerdo 180, por supuesto, nunca se respetaron. Y aunque es cierto que ni el bogotano más pesimista podría haber adivinado el saqueó que sufriría Bogotá en los últimos años, la realidad es que la Fase I nunca se terminó. Algunas obras ni siquiera se iniciaron.

Paralelamente al desarrollo de la Fase I se adelantó el proceso de modernización de la actualización del avalúo catastral en Bogotá. Progresivamente el desfase entre el valor comercial del predio y el valor catastral cada vez se reducía más con lo que la actualización del impuesto predial termina incorporando la valorización del inmueble fruto de las obras que lo afecten. Es decir ex post cada predio debía pagar por el parque, la avenida o el puente que lo beneficiará de alguna manera.

La tragicomedia es que el contribuyente bogotano pagó ex ante una contribución por la construcción de obras que se construyeron con retraso, que a la fecha no se han terminado y que, incluso en algún caso, ni siquiera se construyeron. La plata se esfumó. Actualmente, sin claridad sobre lo que va a pasar, sigue vigente el cobro por valorización de la segunda fase. Ese cobro incluye obras a construir y diseños para supuestas obras futuras que, quieren hacer creer, algún día se construirían. Es una contribución por valorización futura.

Simultáneamente, dada la actualización del avalúo catastral, el contribuyente bogotano está también pagando ex post la actualización de su predio por la valorización que le genera la obra que ya se le cobró ex ante en la valorización. Es decir, se cobra dos veces por lo mismo. No tiene sentido económico, no es racional y supongo, sin saber de derecho, que ni legal debe ser. Cobrar por un puente antes de hacerlo, y después de hacerlo es injusto, más en una ciudad donde cobran por obras que no se ven. Simplemente, con el catastro actualizado, la contribución por valorización no debe existir.

Otro elemento es el valor del impuesto predial. La administración actual, empeñada como está en disminuir el ingreso disponible de los “ricos” ha impulsado el incremento de su valor. La tarifa actual que oscila entre 2 por mil en estrato 1 y 2  y 9,5 por mil en estratos 5 y 6 no logró modificarla. Pretendía, además de eliminar el componente estrato, aumentar al tope autorizado en el Plan Nacional de Desarrollo de 16 por mil. Eliminar el estrato en la formula era una buena iniciativa. Aumentar el porcentaje en manos de una administración empeñada en disminuir el ingreso disponible de unos bogotanos por “ricos” sería un gran error.

En general se obvia un factor importante en el debate. Un número no despreciable de “ricos” que habitan viviendas en estrato 4, 5 y hasta 6 no son lo rico que la administración de imagina. Algunos son hogares formados hace muchos años, con la vivienda pagada y que viven de una pensión que dista de los sueldos que muchos funcionarios públicos ostentan. El impuesto predial (no digamos ya la suma de éste y la contribución por valorización) se vuelve impagable.

Se ignoran factores como lo que representa la gráfica a continuación. Son los ingresos y gastos promedio por edad del jefe de hogar basado en la Encuesta de Calidad de Vida del Dane del 2011. He hecho la gráfica consistentemente desde el 1998 y la forma es parecida. Un hogar tiende a tener sus máximos ingresos alrededor de los sesenta. Es decir, un hogar mayor, de aquellos que pagó por su vivienda en sus años mozos en un “buen barrio” estrato 4 ó 5 termina siendo castigado con impuestos que no puede pagar con la pensión que detenta. Es triste que familias deban poner a la venta sus viviendas, aquellas que construyeron durante años, porque simplemente no pueden pagar el impuesto a la propiedad. Se ignora que el patrimonio no equivale a flujo de caja y, sobretodo, que la capacidad de generar ingresos no es la misma en todas las edades. 

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