¿Da lo mismo que la franja de adecuación de los Cerros sea urbana o rural?

Al volver urbanas esas 526 hectáreas, automáticamente los propietarios podrían cobrar su compensación por no poder construir allí.

Ma Mercedes Maldonado
Ma Mercedes Maldonado
Abogada y urbanista
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18 de Agosto de 2017

La Secretaría de Planeación de Bogotá presentó una propuesta para volver urbanas 526 hectáreas de los Cerros Orientales, que se conocen técnicamente como Área de Ocupación Pública Prioritaria de la Franja de Adecuación, una zona que en 2005 el Ministerio de Ambiente y Vivienda le quitó a la Reserva Forestal Protectora para, supuestamente, volverla un espacio de amortiguación y de contención definitiva de los procesos de urbanización, aunque era realmente una estrategia para autorizar proyectos inmobiliarios que estaban en discusión desde años anteriores.

Luego de 8 años de discusión judicial el Consejo de Estado castigó semejante exceso ordenando que esa zona se volviera un área de aprovechamiento ecológico para el disfrute de todos los bogotanos.

Si se lee la propuesta, llena de tecnicismos, la justificación del cambio es poder dar licencias de construcción (página 7), porque, supuestamente, al estar esa zona clasificada como rural, los curadores tienen problemas para reconocer algo que se ha llamado derechos adquiridos.

Ante las críticas, el Secretario respondió que el propósito era poder hacer un parque, como ordena la sentencia de los Cerros Orientales del Consejo de Estado y salió con el galimatías de que la iban a volver urbana pero no a urbanizar. Aunque en la propuesta no aparece la palabra parque, primero dijo que no era viable hacer parques en suelo rural, justificación prontamente desmentida y luego dijo que era una estrategia para poder comprar el suelo. No ha explicado cómo.

De entrada, mala señal que el documento presentado al Tribunal Administrativo de Cundinamarca diga una cosa y las explicaciones dadas por el Secretario de Planeación otra.

El pasado 3 de agosto en una audiencia pública sobre Cerros Orientales en el Congreso de la República el Subsecretario Jurídico, Camilo Cardona Casis, joven abogado con una larga experiencia en firmas que asesoran a los constructores, afirmó que prácticamente estaban obligados a volver urbanas esas 526 hectáreas por orden del Ministerio de Ambiente desde 2005, cuya resolución habría quedado vigente en su totalidad con la sentencia del Consejo de Estado.

Es decir, dio a entender que con la sentencia no había pasado nada. Añadió que se trataba de resolver el problema de unas demandas presentadas contra el Distrito pero no precisó cuáles. Al final remató diciendo que la ciudadanía podía estar tranquila, que esa zona no se iba a urbanizar.

¿Se les puede creer? ¿Será verdad que da lo mismo y la discusión es intrascendente como indicó un editorial de El Espectador del jueves 10 de agosto?

Hay quienes piensan que, en efecto, la Resolución 463 de 2005 del Ministerio de Ambiente y Vivienda, que debía precisar el límite urbano con los Cerros, automáticamente volvió urbanas esas 526 hectáreas. Enorme error, porque el Ministerio, con o sin razón, puede levantar el régimen de protección a las reservas forestales, pero debajo de ellas queda otra decisión del plan de ordenamiento territorial distrital que es la clasificación como suelo rural y la jugada de 2005 fue pretender pasar semejante modificación como una simple precisión cartográfica que, como su nombre lo indica, tiene por objeto exclusivo corregir discrepancias entre el texto del POT y los planos o ajustar inexactitudes.

Hay otros argumentos: que si los Cerros siguen siendo rurales están desprotegidos, porque la gestión de la CAR, autoridad ambiental en suelo rural,  es pésima  y porque la ruralidad sería un espacio oscuro donde cualquier cosa puede suceder, como marraneras, y cultivos y otras “cosas horribles”, como insinuó el representante de la Fundación Cerros de Bogotá, Henry Garay. Se olvida, quizás, que los usos urbanos causan daños más fuertes e irreversibles sobre el medio natural.

Pues bien, la CAR ha defendido  a capa y espada que esa zona se vuelva urbana para quitarse de encima el “chicharrón” de tener que controlar las construcciones ilegales y la minería, entre otras. Si se aceptara ese argumento, pues desaparecerían las áreas protegidas y el suelo rural de Cundinamarca y parte de Boyacá.

Además que no nos venga a decir la CAR que no tiene recursos, si se lleva el 15 % del predial de Bogotá. ¿O se imaginan que el Ministerio de Ambiente decidiera suprimir la Reserva Forestal de los Cerros y automáticamente sus 14.000 hectáreas se volvieran urbanas?  No cabe en la cabeza tamaño despropósito.

Volviendo a la pregunta de si da lo mismo: resulta que la mayoría de las 526 hectáreas del conflicto son de propiedad privada y la clase de suelo (rural, urbana, expansión urbana, suburbana o protección) le da derechos y obligaciones al propietario y está sujeta a condiciones precisas. 

Como suelo urbano se definen las áreas destinadas a usos urbanos que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación. Además, la ley 388 dice que no puede haber áreas urbanas que excedan el perímetro de servicios y en los Cerros, afortunadamente, no hay ni infraestructuras viales ni de servicios públicos.

Claro, dirán una y mil veces que se va a clasificar como urbano pero que su uso seguirá siendo el de parque y entonces, da lo mismo. No, no da lo mismo y el Secretario de Planeación lo sabe bien, porque lleva décadas trabajando como promotor inmobiliario.

El precio de un suelo urbano es mayor que el de uno rural, así esté destinado a parques, a vías o a casas, por la sencilla razón de que va a entrar a cumplir funciones urbanas y a localizarse en un contexto urbano. El decreto 1420 de 1998, norma nacional sobre avalúos de terrenos, dice expresamente en el artículo 22 que la clase de suelo se tendrá en cuenta para definir el precio.

Como si este argumento fuera poco, hay una norma nacional (Decreto 151 de 1998) que ordena reconocer compensaciones a los propietarios de terrenos en  suelo urbano a los que se asigna la función de conservación ambiental y un área de aprovechamiento ecológico no es otra cosa que una zona para conservar por sus valores ambientales. O sea que al volverlas urbanas automáticamente los propietarios podrían cobrar su compensación por no poder construir.  Y con el tiempo los propietarios alegarán que no han hecho el parque que ordena la sentencia y que entonces tienen derecho a construir, porque la afectación no puede durar indefinidamente y los que hoy aseguran que es solo para hacer un parque, dirán que sí, que tienen derecho a construir.

La Alcaldía no ha hecho nada para ejecutar el Plan de Manejo que ordena hacer una serie de parques y senderos y aulas ambientales en las 526 hectáreas, pero sí trabaja en volverlas urbanas para subir los precios del suelo y aumentar los apetitos de los propietarios. Una nueva salida en falso del gobierno de Peñalosa.